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法律援助伸正义 辨明事非还真相
—-一起因拆迁引发的权属纠纷
案件性质：民事
案件类型：确认房屋买卖关系
指派单位：聊城市东阿县法律援助中心
案件承办：山东雄迈律师事务所 谢华辉
【案件介绍】
刘某甲与刘某乙原籍同村，刘某乙系东阿县某公司职工，1999年5月东阿县某公司将一楼会议室分给刘某乙作住房，刘某乙向该公司交纳住房集资款19000元。另外，因该住房尚未办理房屋所有权手续，东阿县某公司与刘某乙书面约定“办理房产证前，不得将房产随意转卖”。同年10月被告刘某乙以34800元的价格将该住房转卖给刘某甲，刘某乙称因与单位约定办理房产证前，不得将房产随意转卖，在同村街坊的见证下，双方签订“房屋租赁协议”。刘某甲依约入住该楼房，居住期间双方未发生过任何争议，直到2014年3月政府对该住宅区组织拆迁，刘某乙称“房子是我的，拆迁补偿权益应归我”，刘某甲称“房子是你卖给我的，拆迁补偿利益应归我”，因双方各执一词，拆迁利益归属分配变得很棘手，房屋拆迁部门将因拆迁享有的房屋租赁费等回迁权益暂予以扣押，建议双方通过诉讼方式，明确权利人后主张。
2016年4月6日，刘某甲因家庭经济困难，向东阿县法律援助中心提出申请，希望为其提供法律援助。援助中心遂指派山东雄迈律师事务所的谢华辉律师承办此案，经向刘某甲了解案件事实，查阅相关卷宗，根据现有证据，谢华辉律师发现双方的争执之处在于界定刘某甲、刘某乙所签订“房屋租赁协议”的真实意思表示、性质及体现的法律关系，刘某甲权益的维护，应从“房屋租赁协议”的签订内容入手，研究决定提起房屋买卖关系确认之诉。
东阿县人民法院经审理认为，案件的诉争焦点为双方属房屋买卖关系还是房屋租赁关系。
针对争议焦点，谢华辉律师首先阐明签订“房屋租赁协议”的原因是刘某甲与刘某乙原籍是同村街坊，基于信任，当时又有见证人，为规避办理房改前不得随意转卖的约定，才配合刘某乙签订租赁协议。其次，主要从协议约定的内容分析双方存在房屋买卖关系。第一，协议第一条约定分三次付清楼房价款34800元，结合九十年代的房屋买卖价格可证实双方为房屋买卖关系。第二，协议第四条约定房改时超过两万元以上，双方各付50%不符合租赁意图，租赁关系中承租人的义务是交纳租赁费，合理使用租赁物，该约定不符合租赁法律关系中的权利义务。第三，协议第五条约定房屋如不是因公收回，刘某乙及亲属无权收回，刘某甲不得以任何理由退房不符合租赁合同特征，明显是对房屋所有权的处分。
东阿县人民法院针对双方引发的争议，结合合同订立背景、合同使用词句、条款本义和交易习惯等因素综合分析，确定刘某甲与刘某乙存在房屋买卖关系。拿到判决书后，刘某甲非常激动，称“房子确定为卖给我的，终于觉得不窝囊了”。
【法理分析】
租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同出租人的义务是交付租赁物、在租赁期间保证租赁物符合约定用途、物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。承租人的义务是支付租金、按照约定方法使用租赁物、妥善保管租赁物、不得擅自改善和增设他物、通知义务、返还租赁物。
买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
租赁关系与买卖关系的区别在于是否转移标的物的所有权。本案中，刘某甲、刘某乙所签订租赁协议的内容不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百一十七条：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法低六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”规定的出租人、承租人的权利义务，因此，刘某乙主张的双方存在租赁关系的观点不成立。
【案件点评】
随着拆迁带来的大额补偿利益，房屋买卖中，卖方履约后又想尽办法悔约的案例不断涌现。因此，在买房前买方一定要了解清楚房屋性质、产权是否明确，同时买房时要签订好购房合同，以免日后造成不必要的麻烦。
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