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法律援助伸正义 辨明事非还真相
来源:  发布时间:2017-08-18 08:41:09  浏览量:
法律援助伸正义  辨明事非还真相
—-一起因拆迁引发的权属纠纷
 
      案件性质:民事
      案件类型:确认房屋买卖关系
      指派单位:聊城市东阿县法律援助中心
      案件承办:山东雄迈律师事务所   谢华辉

      【案件介绍】
      刘某甲与刘某乙原籍同村,刘某乙系东阿县某公司职工,1999年5月东阿县某公司将一楼会议室分给刘某乙作住房,刘某乙向该公司交纳住房集资款19000元。另外,因该住房尚未办理房屋所有权手续,东阿县某公司与刘某乙书面约定“办理房产证前,不得将房产随意转卖”。同年10月被告刘某乙以34800元的价格将该住房转卖给刘某甲,刘某乙称因与单位约定办理房产证前,不得将房产随意转卖,在同村街坊的见证下,双方签订“房屋租赁协议”。刘某甲依约入住该楼房,居住期间双方未发生过任何争议,直到2014年3月政府对该住宅区组织拆迁,刘某乙称“房子是我的,拆迁补偿权益应归我”,刘某甲称“房子是你卖给我的,拆迁补偿利益应归我”,因双方各执一词,拆迁利益归属分配变得很棘手,房屋拆迁部门将因拆迁享有的房屋租赁费等回迁权益暂予以扣押,建议双方通过诉讼方式,明确权利人后主张。
      2016年4月6日,刘某甲因家庭经济困难,向东阿县法律援助中心提出申请,希望为其提供法律援助。援助中心遂指派山东雄迈律师事务所的谢华辉律师承办此案,经向刘某甲了解案件事实,查阅相关卷宗,根据现有证据,谢华辉律师发现双方的争执之处在于界定刘某甲、刘某乙所签订“房屋租赁协议”的真实意思表示、性质及体现的法律关系,刘某甲权益的维护,应从“房屋租赁协议”的签订内容入手,研究决定提起房屋买卖关系确认之诉。
      东阿县人民法院经审理认为,案件的诉争焦点为双方属房屋买卖关系还是房屋租赁关系。
      针对争议焦点,谢华辉律师首先阐明签订“房屋租赁协议”的原因是刘某甲与刘某乙原籍是同村街坊,基于信任,当时又有见证人,为规避办理房改前不得随意转卖的约定,才配合刘某乙签订租赁协议。其次,主要从协议约定的内容分析双方存在房屋买卖关系。第一,协议第一条约定分三次付清楼房价款34800元,结合九十年代的房屋买卖价格可证实双方为房屋买卖关系。第二,协议第四条约定房改时超过两万元以上,双方各付50%不符合租赁意图,租赁关系中承租人的义务是交纳租赁费,合理使用租赁物,该约定不符合租赁法律关系中的权利义务。第三,协议第五条约定房屋如不是因公收回,刘某乙及亲属无权收回,刘某甲不得以任何理由退房不符合租赁合同特征,明显是对房屋所有权的处分。
      东阿县人民法院针对双方引发的争议,结合合同订立背景、合同使用词句、条款本义和交易习惯等因素综合分析,确定刘某甲与刘某乙存在房屋买卖关系。拿到判决书后,刘某甲非常激动,称“房子确定为卖给我的,终于觉得不窝囊了”。
      【法理分析】
      租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同出租人的义务是交付租赁物、在租赁期间保证租赁物符合约定用途、物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。承租人的义务是支付租金、按照约定方法使用租赁物、妥善保管租赁物、不得擅自改善和增设他物、通知义务、返还租赁物。
      买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
      租赁关系与买卖关系的区别在于是否转移标的物的所有权。本案中,刘某甲、刘某乙所签订租赁协议的内容不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十六条:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百一十七条:“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法低六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用”规定的出租人、承租人的权利义务,因此,刘某乙主张的双方存在租赁关系的观点不成立。
      【案件点评】
      随着拆迁带来的大额补偿利益,房屋买卖中,卖方履约后又想尽办法悔约的案例不断涌现。因此,在买房前买方一定要了解清楚房屋性质、产权是否明确,同时买房时要签订好购房合同,以免日后造成不必要的麻烦。

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